河马君打了个盹儿，今天来侃侃大山，研究一下reits与类reits的区别。Reits全称不动产信托投资基金；类Reits产品其实是ABS的一种，因为类reits与ABS在参与主体、监管主体、行业规则、交易结构、分配方式、产品载体、客户群体等方面高度重合,所以类reits通常被视为ABS产品中的一种。
单单看名称，是不是有点分不清呢？一起来看看吧！
Reits与类reits虽一字之差，可却妥妥不同。
第一，股权持有比例不同。
目前国内的“类REITs”以债务性融资为主，一些类REITs计划并不完全持有物业的产权，而是类似于是物业上设立的债权，获取债权性收益。
而reits则要求专项计划必须持有基础设施项目公司的全部股权，专项计划必须通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，相当于是物业上设立的股权性质的产权。两者在股权持有比例上的差异，使得两者在股权性融资/债权性融资这一根本性质上的划分不同。
第二，公开程度不同。
目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多数类REITs并没有实现公开募集和公开交易上市，仅仅是在私募市场流通，普通的非合格投资者难以进入类reits市场。
而公募REITs是真正的可公开募集和上市交易的金融产品，面向公众投资者，提供了受众面更广的投资产品。国外成熟市场REITs产品的投资人范围广，投资期限长。
比如美国的reits产品在成立时要求受益人必须在人以上，并且持股最多的5名股东所持份额不能超过总流通值的50%。而类reits产品则受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围一般在人以下，仅限在合格投资者当中发售。
第三，税负水平不同。
国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定的税收优惠，比如免征公司层面的所得税，仅投资者个人需缴纳个人所得税，只对REITs公司分配后的留存收益收取公司所得税等等。
而在我国，由于公募reits还在试点阶段，其税负水平还未完全确定，但其与类reits之间的税负水平、纳税方式等还是存在显著差异的。
第四，运营方式收入来源不同。
成熟市场的REITs产品往往以reits公司的形式出现，其存续期间不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报。
于是在REITs项目公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他相关项目，以扩大reits规模，为股东获取更高额的回报。
而我国目前市场上存在的类REITs产品多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式开展。
基础资产的选择通常由发起人即原始权益人决定，在专项计划成立之初便确定若干物业资产作为基础资产，在产品存续期内专项计划也不会购买新的物业资产，即类REITs的规模一般是固定的，一般不存在循环购买。
而国外成熟市场的reits较多循环购买模式，规模不断扩大，在发展过程中，为股东带来越来越多的回报。
目前类reits项目收入仅限于基础物业公司的运营收入以及产品到期退出时物业资产的处置收入或原始权益人支付的权利对价等，而成熟reits的收入来源更加广泛。可见，reits与类reits在收入来源上依然存在显著不同。
第五，收益分配方式不同。
成熟reits项目采用了将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。
投资者同时享有固定利率收益和物业资产处置收益，通常投资者的持有期限较长，能享受到长期持有享受物业资产增值的目的。
而类reits项目则是将受益权划分为优先级、次级等多种类别的收益类型。投资者认购不同级别的资产支持证券，承担相应风险，获得相应回报。
其中优先级证券大多只享有发行时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产生的增值收益，大部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有；而享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短，不能达到长期持有享受增值的目的。
除了以上列明的几点主要区别外，公募reits与类reits在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面，也存在明显区别。
好啦，以上便是reis与类reits的简单介绍，相信大家都已了解一二，在实践中碰到两者，想必不会一头雾水了。